Atualizado em 5 de outubro de 2026
Roteiro de diagnóstico
Comece pelas entradas, não pelo resultado. Confirme valor efetivamente financiado, prazo remanescente, sistema, taxa, natureza anual, data do primeiro vencimento e indexador. Depois separe a prestação financeira dos custos.
diferença = correção + seguros + tarifas + datas + arredondamento
Reconciliação numérica
O exemplo mantém a dívida e os juros e adiciona R$ 150 de custo mensal. A prestação cresce, mas juros, amortização e saldo não mudam por causa desse custo.
Taxa de referência BCB para financiamento imobiliário prefixado: 2026-08, mediana de 3 instituições.
Parâmetros usados
- Valor financiado
- R$ 300.000,00
- Prazo
- 360 meses
- Taxa de juros
- 15,1161% a.a. efetivos
- Sistema
- SAC
- Correção mensal
- —
- Amortização extra
- —
Resultados calculados
| Cenário | Sem custo mensal | Com R$ 150 mensais |
|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 4.373,33 | R$ 4.523,33 |
| Última parcela | R$ 844,38 | R$ 994,38 |
| Juros totais | R$ 638.972,53 | R$ 638.972,53 |
| Total pago | R$ 938.972,53 | R$ 992.972,53 |
| Prazo efetivo | 360 meses | 360 meses |
| Correção acumulada | R$ 0,00 | R$ 0,00 |
Parcelas selecionadas
| Parcela | Pagamento | Juros | Amortização | Saldo final |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 4.523,33 | R$ 3.540,00 | R$ 833,33 | R$ 299.166,67 |
| 12 | R$ 4.415,16 | R$ 3.431,83 | R$ 833,33 | R$ 290.000,04 |
| 60 | R$ 3.943,17 | R$ 2.959,84 | R$ 833,33 | R$ 250.000,20 |
| 180 | R$ 2.763,17 | R$ 1.779,84 | R$ 833,33 | R$ 150.000,60 |
| 360 | R$ 994,38 | R$ 9,85 | R$ 834,53 | R$ 0,00 |
O que conferir
Use o demonstrativo do contrato para preencher uma linha por componente:
| Linha | Pergunta |
|---|---|
| Juros | A taxa e o período coincidem? |
| Correção | Qual observação e data foram usadas? |
| Amortização | O sistema e o saldo anterior coincidem? |
| Custos | Há MIP, DFI, tarifa ou serviço? |
| Ajustes | Existem centavos, pro rata ou atraso? |
Se a soma ainda não fechar, peça à instituição a memória de cálculo. Uma diferença não demonstra automaticamente erro do banco ou do simulador.
O que pode mudar no contrato
- MIP, DFI, tarifa de administração e outros encargos podem variar por idade, saldo, imóvel e mês.
- Primeiro vencimento irregular e convenções de dias podem produzir juros proporcionais.
Limitações desta análise
- O exemplo não tenta reproduzir a metodologia interna de uma instituição.
- Não inclui atraso, cobrança judicial, carência de obra ou alteração contratual.
Fontes e revisão
- Banco Central — Calculadora do Cidadão · 27 de julho de 2026