Atualizado em 5 de outubro de 2026
Os três componentes
Os juros remuneram o capital ainda devido. A amortização é a parte que efetivamente reduz a dívida. O saldo devedor é o valor que resta depois de aplicar correção, juros e pagamentos previstos para o período.
Se a taxa mensal for i e o saldo antes da parcela for SD, os juros básicos do mês são J = SD × i. Uma parcela maior não significa, por si só, que a dívida caiu mais: seguros e tarifas não amortizam o principal.
Exemplo calculado
O módulo abaixo usa R$ 300 mil, 360 meses e a mediana vigente da modalidade imobiliária prefixada do BCB. A tabela mostra a primeira parcela, pontos intermediários e a última, todos calculados no build pelo mesmo motor do simulador.
Taxa de referência BCB para financiamento imobiliário prefixado: 2026-08, mediana de 3 instituições.
Parâmetros usados
- Valor financiado
- R$ 300.000,00
- Prazo
- 360 meses
- Taxa de juros
- 15,1161% a.a. efetivos
- Sistema
- SAC
- Correção mensal
- —
- Amortização extra
- —
Resultados calculados
| Cenário | SAC |
|---|---|
| Primeira parcela | R$ 4.373,33 |
| Última parcela | R$ 844,38 |
| Juros totais | R$ 638.972,53 |
| Total pago | R$ 938.972,53 |
| Prazo efetivo | 360 meses |
| Correção acumulada | R$ 0,00 |
Parcelas selecionadas
| Parcela | Pagamento | Juros | Amortização | Saldo final |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 4.373,33 | R$ 3.540,00 | R$ 833,33 | R$ 299.166,67 |
| 12 | R$ 4.265,16 | R$ 3.431,83 | R$ 833,33 | R$ 290.000,04 |
| 60 | R$ 3.793,17 | R$ 2.959,84 | R$ 833,33 | R$ 250.000,20 |
| 180 | R$ 2.613,17 | R$ 1.779,84 | R$ 833,33 | R$ 150.000,60 |
| 360 | R$ 844,38 | R$ 9,85 | R$ 834,53 | R$ 0,00 |
Como ler a evolução
Compare juros e amortização em diferentes meses. No SAC, a amortização programada permanece aproximadamente constante; como o saldo diminui, os juros e a parcela caem. O gráfico do saldo deve ser lido junto com a tabela: arredondamentos em centavos podem concentrar um pequeno ajuste na última parcela.
Ao conferir um demonstrativo do banco, separe sempre: saldo anterior, correção monetária, juros, amortização, custos e saldo final. Essa reconciliação evita atribuir a seguros ou atualização monetária uma diferença que pertence a outra linha.
O que pode mudar no contrato
- O contrato pode corrigir o saldo por TR ou outro indexador antes de calcular juros e amortização.
- Seguros, tarifas e encargos mensais podem aparecer na prestação sem reduzir o saldo devedor.
Limitações desta análise
- O exemplo não inclui seguros MIP e DFI, tarifas, impostos, atraso ou renegociação.
- As datas reais podem alterar juros proporcionais; aqui os períodos são mensais regulares.
Fontes e revisão
- Banco Central — Calculadora do Cidadão · 27 de julho de 2026