Actualizado el 5 de octubre de 2026
En esta guía
Los tres componentes
Los intereses se calculan sobre el capital todavía adeudado. La amortización reduce el principal. El saldo pendiente es lo que queda después de la corrección y los pagos del período.
Si la tasa mensual es i y el saldo inicial SI, los intereses básicos son J = SI × i. Una cuota mayor no significa necesariamente más reducción: seguros y tarifas no amortizan el principal.
Ejemplo calculado
El módulo usa R$ 300 mil, 360 meses y la mediana vigente de la modalidad inmobiliaria prefijada del BCB. Las filas son calculadas durante el build por el mismo motor del simulador.
Tasa de referencia BCB para financiación inmobiliaria prefijada: 2026-08, mediana de 3 instituciones.
Parámetros utilizados
- Importe financiado
- 300.000,00 BRL
- Plazo
- 360 meses
- Tasa de interés
- 15,1161% anual efectiva
- Sistema
- SAC
- Corrección mensual
- —
- Amortización extra
- —
Resultados calculados
| Escenario | SAC |
|---|---|
| Primera cuota | 4373,33 BRL |
| Última cuota | 844,38 BRL |
| Intereses totales | 638.972,53 BRL |
| Total pagado | 938.972,53 BRL |
| Plazo efectivo | 360 meses |
| Corrección acumulada | 0,00 BRL |
Cuotas seleccionadas
| Cuota | Pago | Intereses | Amortización | Saldo final |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 4373,33 BRL | 3540,00 BRL | 833,33 BRL | 299.166,67 BRL |
| 12 | 4265,16 BRL | 3431,83 BRL | 833,33 BRL | 290.000,04 BRL |
| 60 | 3793,17 BRL | 2959,84 BRL | 833,33 BRL | 250.000,20 BRL |
| 180 | 2613,17 BRL | 1779,84 BRL | 833,33 BRL | 150.000,60 BRL |
| 360 | 844,38 BRL | 9,85 BRL | 834,53 BRL | 0,00 BRL |
Cómo leer la evolución
En SAC, la amortización programada permanece aproximadamente constante. Al caer el saldo, también disminuyen intereses y cuota. Los redondeos en centavos pueden concentrar un pequeño ajuste en la última cuota.
Para conciliar un extracto, separe saldo anterior, corrección, intereses, amortización, costos y saldo final.
Qué puede cambiar en el contrato
- El contrato puede corregir el saldo por TR u otro índice antes de calcular intereses y amortización.
- Seguros, tarifas y cargos mensuales pueden aumentar la cuota sin reducir el principal.
Limitaciones de este análisis
- El ejemplo no incluye seguros MIP y DFI, tarifas, impuestos, mora o renegociación.
- Las fechas reales pueden generar intereses proporcionales; aquí se usan períodos mensuales regulares.
Fuentes y revisión
- Banco Central de Brasil — Calculadora del Ciudadano · 27 de julio de 2026